Расходы на неотделимые улучшения

Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Источник: http://base.garant.ru/58074066/

Улучшения отделимые и неотделимые: как различить и как учесть

Довольно часто встречаются ситуации, когда арендатор производит какие-либо улучшения в арендуемом помещении, а вот в договоре аренды это прописывается крайне редко. Вот и возникают потом вопросы как это учитывать. И судебные споры о том, кому это принадлежит.

Зачем различать отделимые и неотделимые улучшения

Все вопросы начинаются с того, что действующее законодательство не содержит четкой формулировки, что такое улучшения. Вроде бы и так все понятно, улучшили – значит чего-то добавили, прибили, прикрутили, повесили. Но у всех понятие об улучшениях разное. Как говорится, что одному хорошо, другому – плохо. В Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12. 2015 №17АП-16095/2015-АК по делу № А60-21463/2015 указано, что улучшениями имущества являются любые его преобразования, которые не относятся ни к текущему, ни к капитальному ремонту.

Почему так важно отличать отделимые улучшения от неотделимых? Для того чтобы правильно их учесть, кроме того, чтобы иметь возможность получить возмещение от арендодателя.

Произведенные арендатором улучшения признаются отделимыми, если их можно отделить без вреда для имущества. Например, установка съемных приборов, кондиционеров, системы видеонаблюдения. В п. 1. ст. 623 ГК РФ сказано, что отделимые улучшения – это собственность арендатора, то есть по истечении срока договора аренды или при его расторжении их можно забрать. Конечно, по соглашению сторон арендатор может передать отделимые улучшения за дополнительную плату арендодателю. Если же отделимые улучшения арендатор передает арендодателю безвозмездно, то арендатор не может учесть расходы на эти улучшения при исчислении налога на прибыль и ему придется заплатить НДС с рыночной цены передаваемого имущества. Если такие улучшения арендодателю не нужны, то арендатор обязан их демонтировать и вывезти. На установку таких улучшений не надо получать согласие арендодателя.

Так как собственником отделимых улучшений является арендатор, если иное не зафиксировано в договоре, вопрос, как их учесть, возникает у него. Если срок использования улучшений более двенадцати месяцев и стоимость в налоговом учете более 100 000 руб., то это основное средство. Тогда затраты можно списать через его амортизацию. Если под основное средство улучшение не попадает, то тогда расходы можно списать единовременно.

В ГК РФ сказано, что неотделимые улучшения – это те, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но это не звучит конкретно, потому что невозможно определить степень вреда, возникающего при отделении.

Ведь даже если снять сплит-систему со стены, в стене останутся дырки, а это – вред. Там, где в праве есть неопределенность, возникают многочисленные судебные разбирательства. Так судебная практика относит к неотделимым улучшениям следующие:

• строительно-ремонтные работы (в том числе по перепланировке и переоборудованию) – Постановление АС СКО от 10.03.2017 по делу № А53-2371/2015;
• ремонтно-реставрационные работы – Постановление АС МО от 30.01.2017 по делу № А40-56316/2016;
• строительство дороги на арендованном земельном участке – Постановление АС ЗСО от 24.01.2017 по делу № А67-3230/2016;
• переоборудование помещения, в том числе прокладка электросети, – Постановление АС СЗО от 20.12.2016 по делу № А42-7118/2015;
• установка встроенных спит-систем и установка перегородок, жестко прикрепленных к полу и потолку нежилого помещения, – Постановление АС УО от 09.12.2016 по делу №А60-5892/2016;
• капитальный ремонт пола с заменой плитки и оформление фасада здания – Постановление АС ДВО от 15.09.2016 по делу № А16-1700/2015.

В Постановлении АС СКО от 19.08.2016 № Ф08-5982/2016 отмечено, что неотделимые улучшения нельзя использовать отдельно от объекта аренды. Например, если арендатор установил окна, двери, системы освещения, отопления, а после прекращения договора аренды все это демонтировал. Суд указал, что без таких улучшений помещениями пользоваться нельзя, а значит, им причинен вред. Кроме того, окна, двери, системы отопления и освещения не могут иметь самостоятельного хозяйственного назначения, вне помещений в которых они установлены, и поэтому являются не самостоятельными объектами, а частью таких помещений. А это значит, что возможность физического отделения улучшений не свидетельствует об их отделимости.

Чтобы не доводить дело до суда можно в договоре аренды заранее прописать, что будет относится к неотделимым улучшениям (Постановления АС МО от 19.06.2018 № Ф05-5840/2018, АС УО от 20.09.2016г. №Ф09-8579/16). Если в договоре аренды этого не прописали разобраться в отделимости или не отделимости вам поможет подрядчик, который эти улучшения делал, указав их характер в договоре подряда или в своем заключении.

Не стоит забывать, что для производства неотделимых улучшений необходимо согласие арендодателя, потому что эти улучшения являются его собственностью и должны быть ему переданы вместе с имуществом. Если такое согласие не получено, арендатору нельзя учесть расходы на неотделимые улучшения при расчете налога на прибыль, а при передаче такого улучшения арендодателю арендатор должен будет заплатить НДС, который арендодатель не сможет принять к вычету. Кроме того, если согласие арендодателя не получено, существует риск того, что арендатору придется демонтировать улучшения и приводить имущество в первоначальное состояние, а это лишние расходы.

Для учета неотделимых улучшений необходимо четко понимать за чей счет арендатора или арендодателя производятся улучшения. Лучше всего это прописать в договоре аренды или в согласии арендодателя на производство конкретных работ. Потому что, как показывает практика, если своевременно не урегулировать этот вопрос, можно дойти до суда.

Арендодатель дает согласие и компенсирует улучшения

Самая благоприятная ситуация, когда получено согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений и на компенсацию расходов. Тогда арендатор признает сумму компенсации в налогооблагаемых доходах. Стоимость стоит оговорить в акте прием-передачи. Затраты на улучшения арендатор учитывает у себя в расходах.

Амортизировать улучшения арендатор не может, так как они ему не принадлежат. А вот арендодатель будет списывать затраты на улучшения посредством амортизации. Арендатор на дату передачи арендодателю улучшений должен начислить НДС по ставке 20%. Входной НДС по выполненным работам арендатор может принять к вычету. У арендодателя входной НДС принимается к вычету.

Арендодатель не дает согласие и не компенсирует стоимость улучшения

Так как арендатор произвел улучшения незаконно, то есть без согласия собственника, то учесть их в расходах по налогу на прибыль нельзя. У арендодателя не возникает внереализационный доход при принятии этих улучшений пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Но есть мнение Минфина о том, что указанный пункт не распространяется на ситуации, когда улучшения произведены без согласия арендодателя и внереализационный доход у арендодателя все же возникает (Письмо Минфина от 3 мая 2011 г. N 03-03-06/1/280).

С НДС тоже все печально. Безвозмездная передача считается реализацией, поэтому арендатор должен уплатить НДС со стоимости передаваемых улучшений. А принять к вычету уплаченный арендатором НДС арендодатель не в праве, так как получил имущество безвозмездно.

Возможна еще и ситуация, когда арендодатель не хочет принимать неотделимые улучшения, которые не согласованы с ним. Тогда улучшения придется демонтировать арендатору, естественно, что тогда у арендатора НДС не возникает, так как он улучшения не передает. Не возникает и доход у арендодателя, ведь никаких улучшений имущества он не получает.

Арендодатель дал согласие на улучшение, но отказался компенсировать расходы

В таком случае арендатор может их учесть как свои собственные. Арендатор либо списывает их в расходы единовременно, или, если неотделимые улучшения подпадают под понятие основного средства, то списывает их стоимость через амортизацию. К сожалению, амортизировать улучшения можно только в течение срока действия договора аренды. Поэтому арендатору выгодно в таком случае иметь длительные арендные отношения, а по истечении срока договора не заключать его заново, а пролонгировать посредством дополнительного соглашения. Если арендованное имущество передано арендодателю до окончания срока полезного использования улучшений, то недосписанную сумму в расходах по налогу на прибыль учесть нельзя. Есть позиция, которая позволяет устанавливать срок полезного использования неотделимых улучшений равным сроку договора аренды (Постановление АС МО от 03.09.2014 № А40-105354/13), но нормами НК РФ это не установлено и есть суды которые придерживаются другой точки зрения (Постановление 13 ААС от 06.10.2015 № 13АП-17612/2015).

У арендодателя при передаче ему имущества с неотделимыми улучшениями по налогу на прибыль внереализационный доход не возникает в силу пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ. Так как улучшения получены безвозмездно, они не влияют на первоначальную стоимость объекта, в котором они произведены. При бесплатной передаче улучшений арендатор начисляет НДС, а арендодатель принять к вычету НДС начисленный арендатором не может, так как получил неотделимые улучшения безвозмездно.

Если условие о возмещении затрат на неотделимые улучшения не согласовано в договоре или дополнительном соглашении, то арендатор, получивший согласие на проведение таких улучшений у арендодателя, имеет право согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ на их компенсацию. В случае если арендодатель отказывается компенсировать расходы, арендатор может обратиться в суд. При этом необходимо помнить, что существует срок давности для предъявления таких требований. По общему правилу он составляет три года. Но возникает вопрос: с какого срока его начать исчислять, с момента окончания работ по улучшениям или прекращения договора аренды? Есть судебные акты, поддерживающие и первую, и вторую позицию. Например, в Постановлении АС ЗСО от 26.06. 2015 № Ф04-19753/2015 суд указал, что три года надо исчислять с момента окончания работ, а в Постановлении АС МО от 04.04.2016 № Ф05-2860/2016 указал, что считать надо с даты прекращения договора аренды. Поэтому арендатору безопаснее руководствоваться первой позицией и считать срок для защиты своего права с даты окончания работ по неотделимым улучшениям.

Таким образом, в простом договоре аренды может встретиться много совсем непростых проблем. И если арендатор желает улучшать арендуемое помещение, необходимо заранее согласовать это желание с собственником и урегулировать, кто за что платит, чтобы не было мучительно больно за налоговые последствия.

Анна Архипова, заместитель директора ООО «Первая Ростовская Налоговая Консультация», налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: http://buhguru.com/effektivniy-buhgalter/uluchsheniya-otdelimye-i-neotdelimye.html

Расходы на неотделимые улучшения

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Какие налоговые обязательства по НДС и налогу на прибыль возникают у организации-арендодателя при передаче арендатором арендодателю на безвозмездной основе неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных как без согласия арендодателя, так и с согласия арендодателя? Что понимается под понятием «согласие» (какими документами возможно подтвердить согласие арендодателя)?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В отношении капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором с согласия арендодателя, доходов в целях исчисления налога на прибыль у арендодателя не возникает.
Неотделимые улучшения, не согласованные с арендодателем, подлежат учету в составе внереализационных доходов арендодателя в качестве безвозмездно полученных работ после окончания срока аренды. Учет арендодателем нормы пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при несогласованных неотделимых улучшениях арендованного имущества приведет к налоговым спорам.
При получении неотделимых улучшений имущества (независимо от согласования) объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает.
В случае согласования улучшений арендодатель как собственник объекта аренды может принять предъявленный арендатором НДС к вычету со стоимости возмещаемых арендатору капитальных вложений.
Даже при наличии счета-фактуры арендодатель не вправе принять к вычету «входной» НДС по безвозмездно полученным улучшениям (в том числе при наличии согласования). В противном случае арендодателю придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.

Налог на прибыль

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

НДС

Улучшения с согласия арендодателя

Улучшения без согласия арендодателя

Порядок обложения НДС при получении несогласованных капитальных вложений (полученных безвозмездно) аналогичен безвозмездно полученным капитальным вложениями, произведенным с согласия арендодателя: объекта налогообложения НДС у арендодателя не возникает (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ), право на налоговый вычет отсутствует (пп. «а» п. 19 Правил ведения книги покупок). В противном случае организации придется отстаивать свое право на налоговый вычет в суде.
Напоминаем, что организация вправе обратиться за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Учет капитальных вложений в виде неотделимых улучшений арендованных основных средств;
— Энциклопедия решений. Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Амортизация капитальных вложений в арендованные (полученные в пользование) основные средства в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. НДС с капитальных вложений в неотделимые улучшения арендованного имущества;
— Энциклопедия решений. Налог на имущество с капитальных вложений в арендованные объекты.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Елистратова Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

24 января 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Источник: http://www.garant.ru/consult/nalog/1179713/

Как неотделимые улучшения влияют на налоговый учет у арендатора

В последнее время чиновники стали все чаще уделять внимание вопросам учета расходов на капвложения и ремонт арендованных площадей. Об этом свидетельствует количество писем Минфина и ФНС, посвященных этим вопросам. В настоящей статье Альбина Островская, ведущий налоговый консультант консалтинговой компании «Такс Оптима» рассказывает читателям, на какие особенности должен обратить внимание арендатор, который производит в нанятом помещении неотделимые улучшения.

Вводная информация

Собственники объектов недвижимости, преследуя цель снизить свои издержки, нередко возлагают проведение работ по улучшению и ремонту помещений на арендаторов. Одни прописывают этот момент сразу в самом договоре аренды, другие договариваются уже после заключения договора, третьи вообще отдают этот вопрос на откуп арендаторам (мол, хотите, улучшайте, хотите — нет).

Если стоимость улучшений не возмещается

Итак, рассмотрим особенности налогообложения в ситуации, когда арендатор производит неотделимые улучшения, которые впоследствии арендодатель ему не компенсирует. Возможны два варианта: когда работы производятся с согласия собственника, и когда такого согласия нет. Самые главные вопросы, которые интересуют арендатора, звучат так: сможет ли он учесть расходы по неотделимым улучшениям в составе расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, а НДС по ним — принять к вычету? Давайте разберемся.
В пункте 1 статьи 256 Налогового кодекса сказано: «амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя». Обратите внимание, что неотделимые улучшения могут амортизироваться только в том случае, если они произведены с согласия владельца помещения. Соответственно, если работы были произведены без его согласия, то арендатор не сможет амортизировать стоимость произведенных работ. Получается, что такие расходы вообще не будут уменьшать его налогооблагаемую прибыль (письмо УФНС по г. Москве от 16.03.06 № 18-11/1/20791).

Таким образом, возобновление договора по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ не приравнивается к пролонгации договора аренды. Поэтому во избежание рисков и ради возможности арендатора беспрепятственно продолжать амортизировать стоимость неотделимых улучшений, сторонам лучше заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором будет указан увеличенный срок аренды.

Что касается НДС, учтенного в стоимости неотделимых улучшений, то, по нашему мнению, арендатор вправе принять его к вычету при выполнении общих условий (наличие счета-фактуры, использование арендованного помещения в операциях, облагаемых НДС и принятие работ к учету).

Положена ли арендаторам амортизационная премия

Однако подход чиновников нельзя признать бесспорным. «Амортизационная премия» установлена для любых основных средств, за исключением безвозмездно полученных. Следовательно, под пункт 9 статьи 258 НК РФ подпадают, в том числе, арендованные основные средства и арендатор на вполне законных основаниях вправе применить «амортизационную премию» по капитальным вложениям.
К настоящему времени арбитражная практика по данному вопросу, к сожалению, не сформировалась. Если арендатор пойдет против позиции чиновников, то альтернативную точку зрения ему, скорее всего, придется отстаивать в судебном порядке.

НДС с «безвозмездной передачи» улучшений

Существует мнение, что по мере окончания срока аренды возникает операция по безвозмездной передаче арендатором арендодателю неотделимых улучшений. А безвозмездная передача, как известно, является объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Несложно догадаться, что такой позиции придерживаются большинство инспекторов на местах, да и федеральные чиновники неоднократно высказывались в поддержку такого подхода (см., например, письмо Минфина России от 06.04.09 № 03-07-09/19).

Однако эту позицию можно оспорить, что подтверждает успешный арбитражный опыт некоторых организаций. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 30.09.08 № КА-А40/9153-08 отметил, что «при передаче арендодателю затрат на стоимость неотделимых улучшений арендованного объекта не возникает операций, признаваемых объектом обложения НДС».
В то же время в арбитражной практике можно встретить решения, когда суды приходят к выводу: передача арендодателю улучшений арендованного имущества является реализацией работ. Следовательно, возникает объект обложения НДС. Примером тому является постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.10.08 № Ф03-4340/2008. Правда, в этом деле организации, на наш взгляд, следовало настаивать на том, что реализации (а точнее выполнения) работ не было, так как работы выполнял не сам арендатор, а подрядчик для арендатора. Поэтому реализация работ возникла, но у подрядчика, а не у арендатора.

Но на это налоговики могут сказать, что возникает реализация не работ, а, к примеру, имущества в виде неотделимых улучшений. Тогда в свою защиту арендаторам стоит привести следующие аргументы. Объектом налогообложения НДС признается передача права собственности на имущество. Можно ли утверждать, что арендатор передает арендодателю в собственность неотделимые улучшения? Для этого необходимо разобраться, получает ли арендатор право собственности на эти улучшения изначально. Ведь чтобы передать право собственности, нужно сначала его получить. По этому вопросу специалисты высказывают разные мнения. Мы считаем, что изначально права собственности на неотделимые улучшения у арендатора нет, а, значит, НДС начислять ему не нужно, так как отсутствует факт перехода права собственности.

Если обратиться к статье 623 ГК РФ, то можно увидеть, что она предусматривает единственный случай, когда улучшения являются собственностью арендатора — если улучшения носят отделимый характер. В отношении неотделимых улучшений ГК РФ четких указаний не дает. На основании этого можно сделать вывод, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя.

Кроме того, согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения, признается неделимой. То есть при проведении неотделимых улучшений арендованных объектов эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованных объектов). Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь. Из чего можно сделать вывод, что неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав и право собственности распространяется на всю неделимую вещь. Следовательно, произведенные арендатором неотделимые улучшения, как и арендованное имущество, не будут являться собственностью арендатора.

Такой вывод сделал, к примеру, Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 01.10.07 № 09АП-12378/2007-АК. Судьи отметили, что капитальные вложения улучшают объект основных средств и могут быть использованы только совместно с таким объектом. А поскольку такие улучшения неразрывно связаны с объектом аренды, поэтому они изначально являются собственностью арендодателя.

Если вы, будучи арендатором, не хотите начислять НДС и готовы при возникновении споров отстаивать свою позицию в суде, то рекомендуем включить в договор дополнительное условие о праве собственности на неотделимые улучшения в договор. Это повысит ваши шансы на успешный исход дела.

Кстати, в упомянутом выше письме Минфина РФ от 06.04.09 № 03-07-09/19 содержится еще один сомнительный вывод. Чиновники отметили, что у арендатора вычет НДС, предъявленного подрядчиком, выполняющим работы по неотделимым улучшениям (реконструкции), «возможен при передаче результатов этих работ арендодателю». То ли чиновники хотели сказать, что вычет возможен только после начисления НДС, то ли что в случае отсутствия факта начисления НДС в дальнейшем вычет будет считаться незаконным. Любую из данных трактовок мы считаем спорной при условии, что арендатор использует арендованное помещение для осуществления облагаемых НДС операций.

Стоимость улучшений возмещается арендатору

Соответственно, расходы, понесенные при выполнении работ (зарплата рабочих, стоимость ТМЦ и т.д.), будут учитываться при налогообложении прибыли, а «входной» НДС по расходам будет приниматься к вычету.
Но такая ситуация встречается крайне редко. Обычно арендаторы для подобных работ привлекают подрядчиков. Вот здесь и возникает масса вопросов и противоречивых мнений. Самые важные вопросы заключаются в том, можно ли арендатору относить на уменьшение прибыли стоимость неотделимых улучшений, и надо ли включать в базу по налогу на прибыль сумму полученной компенсации?

Некоторые специалисты придерживаются мнения, что в данной ситуации сумму компенсации нужно включить в доходы, а расходы, осуществленные арендатором, — в расходы (письмо УФНС России по г. Москве от 16.03.06 № 18-11/1/20791). Но с другой стороны доход — это экономическая выгода налогоплательщика в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). А само слово «компенсация» («возмещение») говорит об отсутствии у арендатора экономической выгоды, как таковой, а значит, об отсутствии возможности учесть расходы и необходимости показать доходы. Поэтому в приведенном мнении можно усомниться.

Тем не менее, мы считаем, что многое зависит от того, как именно составлен договор аренды. Дело в том, что формулировки, касающиеся оплаты стоимости неотделимых улучшений, можно квалифицировать как наличие в договоре аренды признаков договора подряда. Как известно, любой договор может быть смешанным, содержащим в себе признаки разных договоров одновременно. Если в договоре аренды усматриваются признаки договора подряда (например, вместо обязанности арендодателя по возмещению расходов прописано условие об оплате стоимости работ, произведенных арендатором), то арендатору лучше отразить и доходы и расходы. Причем, факт привлечения подрядчиков к данной работе характера «подрядных» отношений между арендатором и арендодателем не меняет, так как при выполнении работ организация может привлекать и субподрядчиков.

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/comments/2009/11/2398

Как учесть неотделимые улучшения арендованного помещения

Не секрет, что сегодня большинство фирм владеет офисными помещениями на правах аренды. А это значит, что вопрос правильного учета неотделимых улучшений, которые арендатор выполняет в арендованном помещении, для многих бухгалтеров является совсем не теоретическим. Предлагаем своеобразную памятку по правилам учета таких улучшений.

Лучше «спрятать» улучшения за ремонтом

Начнем с того, что именно считать неотделимым улучшением. Гражданское законодательство регулирует этот вопрос достаточно скудно. В статье 623 ГК РФ говорится лишь о том, что улучшения бывают, в том числе, такими, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Но о том, каковы критерии неотделимости (ведь, теоретически, пластиковые окна можно извлечь очень аккуратно), а также о том, что в принципе можно считать улучшением, в Гражданском кодексе ничего не сказано.

Такое скудное регулирование дает возможность для маневра. Так, в большинстве случаев работы по улучшению арендуемого имущества можно оформить как ремонт (например, поставить пластиковые окна взамен деревянных). И соответственно, значительно упростить их учет — ведь расходы на ремонт списываются в периоде их осуществления. И вопросов с начислением налогов при возврате отремонтированного имущества не возникает.

Поэтому первый совет — постараться оформить документы таким образом, чтобы в них вообще не фигурировало слово «улучшение». Бухгалтеру будет проще, если это будет ремонт: текущий или капитальный.

Арендодатель запретил проводить улучшения

Начнем с самого распространенного случая — в договоре установлен запрет на проведение каких-либо улучшений арендованного помещения, либо установлена очень сложная процедура получения разрешения. Проще говоря, неотделимые улучшения будут проводиться без прямого согласия арендодателя.

Пожалуй, самое главное, что нужно помнить в таком случае — отсутствие согласия арендодателя не лишает арендатора права учесть расходы на улучшения. Однако, добавляет бухгалтеру сложностей. Дело в том, что законодатели включили в Налоговый кодекс лишь правила учета расходов на улучшения, которые произведены с согласия арендодателя. Отдельных правил для случая, когда такого согласия не получено, в Налоговом кодексе нет. Получается, что если с документальным подтверждением расходов и их экономической обоснованностью все в порядке, то данные затраты включаются в расходы единовременно на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ, то есть как прочие расходы, связанные с производством и реализацией.

Нетрудно догадаться, что такой льготный порядок учета расходов (как будет рассказано ниже, при выполнении улучшений с согласия арендодателя расходы учитываются через амортизацию) привлечет к себе внимание налоговых инспекторов. Поэтому арендатору нужно быть готовым отстаивать свою правоту.

Если же отказаться от учета подобных расходов при налогообложении прибыли, это сразу повлечет обязанность по начислению НДС на стоимость данных работ, если они выполнялись собственными силами (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Соответственно, таким организациям, на наш взгляд, имеет смысл либо все-таки заручиться согласием арендодателя на проведение работ по улучшению помещения, либо отстаивать свое право на учет расходов при налогообложении. Если же работы выполнялись силами подрядной организации, то вычет «входного» НДС в данном случае никак не связан с порядком учета расходов при налогообложении прибыли.

Арендодатель согласен на улучшения, но не готов их оплачивать

В случае, когда согласие арендодателя на проведение улучшений получено, налоговый учет становится простым и прозрачным. Такое согласие нередко означает одновременно и намерение арендодателя компенсировать расходы арендатора на неотделимые улучшения. Однако, на практике арендодатели зачастую используют право, предоставленное им статьей 623 ГК РФ, и указывают, что дают свое согласие только на проведение работ, но не готовы компенсировать соответствующие расходы. Рассмотрим такой вариант согласия.

Расходы на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя, но за счет арендатора, учитываются последним при налогообложении прибыли через механизм амортизации. При этом сами улучшения признаются отдельным объектом амортизируемого имущества (абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ). Соответственно, арендатор может начинать начислять амортизацию с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода их в эксплуатацию, и вправе продолжать это делать в течение всего срока аренды. Правда, норма амортизации по неотделимым улучшениям рассчитывается не самым выгодным способом — за основу берется срок полезного использования арендуемого объекта имущества. Так как речь в нашем случае идет о недвижимости, то сроки амортизации улучшений получаются весьма немаленькие (абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ). Но зато этот способ абсолютно безрисковый, поскольку он прямо зафиксирован в Налоговом кодексе.

А вот как поступить с недоамортизированной частью, если договор аренды прекращен, Налоговый кодекс не поясняет. Теоретически, эту часть можно включить в расходы на основании уже упомянутого подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Однако, такой подход, наверняка, вызовет претензии со стороны налоговиков. Поэтому многие налогоплательщики предпочитают не учитывать подобные недоамортизированные затраты в расходах.

Что касается НДС, то объекта обложения этим налогом в случае, когда неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя, не возникает. Ведь независимо от того, как в дальнейшем сложатся отношения с арендодателем, расходы на улучшения будут учтены при налогообложении прибыли. А значит, объекта обложения НДС в виде работ для собственных нужд не появится (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ). Если же работы проводились подрядной организацией, «входной» НДС принимается к вычету на общих основаниях.

Арендодатель оплачивает улучшения

И, наконец, рассмотрим самый лучший с точки зрения арендатора вариант, который на практике, к сожалению, встречается не часто. Речь идет о ситуации, когда арендодатель дает свое согласие как на проведение работ по улучшению, так и на компенсацию соответствующих расходов арендатора.

В таком случае налоговый учет для арендатора получается самым простым. Ведь по налогу на прибыль арендатору учитывать вообще нечего — расходы на неотделимые улучшения в данном случае амортизирует арендодатель с момента выплаты арендатору компенсации (п. 1 ст. 258 НК РФ). А полученная от арендодателя компенсация в доходах не учитывается, поскольку не несет для арендатора какой-либо экономической выгоды — она лишь погашает произведенные им ранее затраты.

Объекта обложения НДС в виде работ, выполненных для собственных нужд, в данном случае также не возникает, поскольку работы фактически выполняются за счет арендодателя и для него.

Источник: http://www.buhonline.ru/pub/beginner/2011/6/4793

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

• если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
• если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Источник: http://m-style.su/news/uchet-neotdelimykh-uluchsheniy-arendovannogo-imushchestva/